Droit successoral concernant les biens immobiliers détenus par des citoyens étrangers décédés en Turquie : Un guide juridique et procédural complet

Le décès d'un ressortissant étranger (muris) laissant un bien immobilier en Turquie crée une situation juridique complexe où se croisent différents systèmes juridiques, conceptions culturelles du patrimoine et procédures administratives. Ce processus nécessite une compréhension juridique nuancée et un suivi procédural minutieux afin que les héritiers puissent protéger leurs droits et remplir leurs obligations légales. Ces relations successorales, qui comportent un élément d'extranéité, nécessitent la prise en compte combinée du droit national et du droit international.

Les dispositions juridiques dans ce domaine reposent sur trois lois fondamentales :

• Loi n° 5718 sur le droit international privé et le droit procédural (IPPL) :

Il s'agit de la loi de base qui détermine la loi du pays qui sera appliquée dans les litiges juridiques impliquant un élément étranger. Elle régit également les principales règles et exceptions en matière de succession.

• Code civil turc n° 4721 (TCC) :

Elle contient les règles de droit matériel applicables à l'héritage de biens immobiliers en Turquie. Elle régit notamment les institutions essentielles telles que l'identité des héritiers, leur part d'héritage et la "part réservée" qui limite la liberté de disposition de l'héritier.

• Loi sur le cadastre n° 2644 :

Elle détermine les conditions, les restrictions et les procédures administratives permettant aux personnes physiques étrangères d'acquérir des biens immobiliers en Turquie. Cette loi entre en vigueur au moment de la conversion du droit de succession de l'héritier en propriété réelle.

L'objectif de ce rapport est de fournir un guide détaillé et complet aux héritiers étrangers et à leurs conseillers juridiques, qui explique étape par étape l'ensemble du processus, depuis la détermination de la loi applicable jusqu'à l'enregistrement de la propriété héritée dans le registre foncier.

Dans le cas de la succession d'un défunt étranger, l'IPPL adopte un double régime d'application de la loi en fonction de la nature des biens faisant l'objet de la succession. Cette distinction constitue la base de la procédure et nécessite que toute la stratégie juridique soit élaborée dans ce cadre.

• Règle générale L'héritage est soumis à la loi nationale de l'exécuteur (article 20/1 de la loi de procédure civile)

La première phrase de l'article 20, paragraphe 1, énonce la règle générale selon laquelle "la succession est régie par la loi nationale du défunt". En vertu de ce principe, l'étranger décédé ;

• les biens mobiliers en Turquie (comptes bancaires, véhicules, biens personnels, etc.),
• Tous les biens meubles et immeubles situés en dehors de la Turquie,

est transférée aux héritiers selon la loi du pays dont l'héritier a la nationalité. Dans l'application de cette règle, la nationalité des héritiers n'a pas d'importance ; le facteur déterminant est la nationalité du défunt. Les héritiers et leurs parts d'héritage sur ces biens sont déterminés selon la loi nationale du défunt.

Exception critique : Lex Rei Sitae et suprématie absolue du droit turc en matière de biens immobiliers L'exception la plus importante et la plus définitive à la règle générale est la disposition de l'article 20, paragraphe 1, deuxième phrase, de la LPCL, qui stipule que "le droit turc s'applique aux biens immobiliers situés en Turquie". En droit international privé lex rei sitae (Ce principe, connu sous le nom de "loi du lieu de situation des biens", s'applique de manière absolue aux biens immobiliers (terrain, résidence, lieu de travail, etc.) en Turquie.

Cela signifie qu'indépendamment de la citoyenneté du testateur, du contenu de son testament ou du droit successoral du pays dont il est citoyen, l'héritage d'un bien immobilier à l'intérieur des frontières de la Turquie se fera uniquement et exclusivement conformément aux dispositions du code civil turc.

• Conséquences pratiques du dualisme juridique

Ce double régime juridique a d'importantes conséquences pratiques, car il nécessite deux procédures juridiques parallèles pour l'administration d'une même succession. Par exemple, la succession d'un citoyen allemand décédé qui possédait une villa en Turquie, un compte bancaire et un appartement en France sera administrée comme suit :

• Le droit allemand s'applique à l'appartement en France et au compte bancaire (biens meubles) en Turquie et les héritiers et leurs parts sont déterminés conformément à ce droit.
• Pour la villa (bien immobilier) en Turquie, la loi turque sera appliquée et les héritiers et leurs parts seront déterminés conformément au code civil turc.

Les héritiers doivent donc à la fois mener une procédure d'héritage en vertu du droit allemand (par exemple, obtenir un certificat d'héritage auprès d'un tribunal allemand) et entamer une procédure judiciaire totalement distincte devant les tribunaux turcs pour la villa située en Turquie. Cette dichotomie augmente considérablement la complexité juridique, les coûts et la durée de la procédure.

• Le rôle de l'article 20, paragraphe 2, de la loi sur la procédure civile : Ouverture, acquisition et partage de la succession

L'article 20, paragraphe 2, de la LPCL stipule que "les dispositions relatives aux motifs d'ouverture, d'acquisition et de partage de l'héritage sont régies par la loi du pays dans lequel la succession est située". Cette disposition est applicable aux biens immobiliers situés en Turquie, lex rei sitae renforce le principe du droit turc. En effet, le bien immobilier lui-même est situé en Turquie en tant que partie de la succession et, par conséquent, tous les processus tels que l'acquisition de ce bien immobilier et sa répartition entre les héritiers seront soumis au droit turc.

La première étape, et la plus importante, que les héritiers étrangers doivent franchir dans le processus de transfert de biens immobiliers en Turquie est l'obtention d'un certificat d'héritage, c'est-à-dire d'un certificat de succession, auprès des tribunaux turcs.

• Pourquoi la déclaration de succession turque est-elle indispensable ?

Une décision d'héritage émise par un tribunal étranger, un certificat d'héritage émis par un notaire étranger ou un testament dûment préparé par le défunt dans son propre pays ne peut pas être utilisé pour transférer la propriété d'un bien immobilier par transaction directe auprès des bureaux du registre foncier en Turquie. Le système judiciaire turc a l'autorité exclusive pour déterminer le titre d'héritier pour les biens immobiliers à l'intérieur de ses frontières. La jurisprudence de la Cour de cassation est également très cohérente à cet égard.

• Qualification juridique des documents de succession étrangers devant les tribunaux turcs

Ces documents obtenus d'un pays étranger ne sont pas sans valeur. Ils jouent un rôle important en tant que "moyen de preuve" dans la procédure d'homologation devant un tribunal turc. Ces documents, qui prouvent les liens héréditaires des héritiers avec le défunt, sont les principaux éléments de preuve sur lesquels le juge turc s'appuie pour prendre sa décision.

Pour que ces documents puissent être utilisés en Turquie, ils doivent généralement porter une "annotation Apostille". Conformément à la Convention de La Haye de 1961, l'annotation Apostille certifie l'authenticité de la signature et du sceau apposés sur le document et permet à ce dernier d'être présenté comme preuve devant les tribunaux turcs sans qu'il soit nécessaire d'obtenir une autre approbation consulaire. Toutefois, l'apostille ne confère pas directement une validité juridique au contenu du document et n'élimine pas la procédure judiciaire devant les tribunaux turcs. De même, il n'est pas possible d'exécuter un jugement d'un tribunal étranger concernant l'héritage d'un bien immobilier en Turquie par le biais de la "reconnaissance et de l'exécution" en Turquie, en raison de la compétence exclusive des tribunaux turcs en la matière.

• Feuille de route procédurale pour les héritiers : Processus d'obtention d'un décret d'héritage

Détermination de la juridiction compétente (article 43 de la loi sur la procédure civile) :
L'action en justice doit être introduite auprès du tribunal compétent. Le tribunal compétent est le tribunal civil de paix du dernier lieu de résidence du défunt en Turquie. Si le défunt n'a pas de lieu de résidence en Turquie, c'est le tribunal civil de paix du lieu où se trouvent les biens immobiliers hérités qui est compétent.

Documents requis (liste de contrôle complète) :
Il est essentiel que les documents à soumettre au tribunal soient complets, dûment certifiés et traduits pour une conclusion rapide de l'affaire :

1. L'acte de décès original ou apostillé de la personne décédée.
2. Muris ile mirasçılar arasındaki aile bağını (nesep ilişkisini) kanıtlayan, murisin vatandaşı olduğu ülkenin resmi makamlarından alınmış Apostil şerhli nüfus kayıt örneği, doğum belgeleri, evlilik cüzdanı gibi resmi belgeler.
3. L'original apostillé du certificat d'hérédité ou du testament obtenu auprès d'un tribunal étranger, le cas échéant.
4. Photocopies des passeports de tous les héritiers et des numéros fiscaux potentiels obtenus en Turquie.
5. Traduction en turc de tous les documents en langue étrangère par un traducteur assermenté et authentifiée par un notaire.

• Procédure judiciaire :

Cette affaire se déroule généralement sous la forme d'un jugement non contesté. Le juge considère les documents étrangers soumis comme des preuves et décide si le bien immobilier en Turquie Selon la loi turque Les héritiers légaux et leurs parts d'héritage (1/2, 1/4, etc.) délivrent un certificat d'hérédité.

Cette procédure d'homologation obligatoire est plus qu'une simple formalité procédurale ; elle sert de mécanisme de contrôle critique pour l'État. En plaçant le système judiciaire turc au centre de chaque dossier d'héritage étranger, l'État atteint simultanément plusieurs objectifs. Le juge vérifie l'authenticité des demandes d'héritage en utilisant des documents étrangers comme preuves. Plus important encore, en appliquant le droit turc aux biens immobiliers conformément à l'article 20 de la LSC, il veille à ce que les règles obligatoires telles que les parts réservées ne soient pas violées. Cela permet d'éviter que des règles de droit étranger ou des testaments contraires à l'ordre public turc n'affectent les titres de propriété en Turquie. Enfin, le jugement du tribunal devient la seule base légitime sur laquelle le bureau du registre foncier peut s'appuyer pour prendre des mesures, créant ainsi une chaîne de propriété propre sous le contrôle de l'État.

L'héritier étranger qui obtient le certificat d'héritage du tribunal turc passe à la deuxième étape, administrative, de la procédure. À ce stade, il est déterminé si l'héritier peut effectivement enregistrer la propriété à son nom.

Principe général Droit d'héritage
Il n'y a pas d'obstacle à ce que des personnes physiques étrangères soient héritières en Turquie. La citoyenneté n'est pas un obstacle à la mention de la qualité d'héritier dans le certificat d'héritage. Cependant, ici, droits de succession avec droit d'acquérir la propriété (le droit d'enregistrer la propriété au nom du propriétaire).

Restrictions de la loi sur le cadastre (art. 35)
L'héritier qui présente le certificat d'héritage à la direction du registre foncier est soumis à un contrôle administratif régi par l'article 35 de la loi sur le registre foncier.

• Liste des ressortissants de pays autorisés :

L'acquisition de biens immobiliers en Turquie par des étrangers est limitée à la liste des pays déterminée par le président de la République et dont les citoyens sont autorisés à acquérir des biens immobiliers. Le bureau du registre foncier vérifie le passeport de l'héritier et s'assure que sa nationalité figure sur cette liste.

• Principe de réciprocité :

Bien que ce principe historiquement important ait été largement remplacé par le système de liste, il peut encore être pris en compte dans certains cas.

• Statut des héritiers de citoyens de pays non inscrits sur la liste :

Si le pays de citoyenneté de l'héritier ne figure pas sur la liste des pays autorisés, cette personne ne peut pas enregistrer les biens hérités à son nom. Cela n'éteint pas pour autant le droit d'héritage de l'héritier. Dans ce cas, la loi ordonne la liquidation (vente) du bien. L'héritier a droit à la totalité du produit de la vente. Ce droit s'ajoute au droit réel de l'héritier (in rem), un droit personnel à la valeur du bien (in personam).

Cas particulier : les entités juridiques étrangères
Les personnes morales telles que les sociétés étrangères, les fondations ou les associations ne peuvent pas, en règle générale, être des héritiers directs en Turquie. Toutefois, il leur est possible d'acquérir des biens par testament en vertu de lois spéciales et sous certaines conditions.

Le code civil turc impose une limitation importante à la liberté de disposition de l'héritier sur ses biens afin de protéger les droits de succession des membres de la famille proche. Cette institution, appelée "part réservée", s'applique également aux biens immobiliers de l'héritier étranger en Turquie.

La notion de parts cachées et d'héritiers protégés
La part réservée est la part d'héritage minimale protégée par la loi qui ne peut être éliminée même par des dispositions testamentaires (telles que les testaments) ou des acquisitions entre vifs.

Les héritiers aux parts cachées(Inheritors with Hidden Shares) :
La loi a déterminé un nombre limité d'héritiers ayant droit à des actions réservées :

1. Les descendants de la personne décédée (enfants, petits-enfants, etc.).
2. La mère et le père du défunt.
3. Son épouse survivante.

Il est important de noter qu'une modification de la loi en 2007 a supprimé la réserve héréditaire des frères et sœurs.

• Calcul des ratios d'actions cachées :

Conformément à l'article 506 du TCC, les actions réservées sont les suivantes :

1. Pour les descendants La moitié de la part d'héritage légale (1/2).
2. Pour la mère et le père : Un quart (1/4) de la part d'héritage légale pour chacun d'eux.
3. Pour le conjoint survivant : Cela dépend de la personne avec laquelle il est héritier. S'il est héritier avec ses descendants ou ses parents, la totalité de la part d'héritage légale ; dans les autres cas, les trois quarts (3/4) de la part d'héritage légale constituent la part réservée.

Conflit de systèmes juridiques et doctrine de l'ordre public (Public Order)
Quelle sera la situation d'un étranger originaire d'un pays tel que le Royaume-Uni ou les États-Unis, qui adopte la liberté totale de testament, qui lègue ses biens immobiliers en Turquie à une autre personne par testament, en excluant l'un de ses héritiers avec des parts réservées ?

À ce stade, les tribunaux turcs appliqueront presque certainement les règles du droit turc en matière de parts réservées et invalideront le testament étranger ou la loi nationale du testateur à cet égard. Cette situation cesse d'être une simple question de conflit de lois et devient une application de la doctrine turque de "l'ingérence dans l'ordre public", telle qu'elle est régie par l'article 5 de la LPLC. La protection des liens familiaux et des droits de succession des proches parents est reconnue comme l'une des pierres angulaires de l'ordre juridique et social turc. Il est considéré comme "manifestement contraire" à l'ordre public qu'une règle de droit étranger ou un testament qui ignore complètement ce principe fondamental ait un effet sur un bien immobilier en Turquie. En conséquence, l'héritier dont la part réservée a été violée peut intenter une "action en compensation" pour réclamer sa part légalement protégée, et le tribunal réduira l'épargne prévue dans le testament pour couvrir cette part.

La validité d'un testament établi dans un pays étranger pour des biens immobiliers en Turquie est soumise à deux évaluations distinctes en termes de forme et de fond.

Validité formelle : Une approche flexible
Le droit turc a adopté une approche très souple afin d'éviter qu'un testament ne soit facilement invalidé pour cause de non-respect des conditions de forme. Les règles à cet égard sont énoncées à l'article 20, paragraphe 4, de la loi sur la procédure civile et, plus important encore, dans la loi sur le droit de la famille. Convention de La Haye de 1961 sur les conflits de lois en matière de forme des dispositions testamentaires est organisée par

Selon cette réglementation, un testament est considéré comme valide en Turquie s'il respecte les exigences formelles de l'une des lois suivantes :

• La loi du lieu de fabrication.
• La loi de la nationalité du testateur au moment où il a rédigé le testament ou au moment de son décès.
• La loi du domicile du testateur (domicile de résidence) au moment du décès du testateur ou au moment du décès du testateur.
• S'il s'agit d'un bien immobilier, la loi du lieu de situation du bien immobilier (loi turque).

Ce point de connexion multiple rend très difficile l'annulation du testament pour vice de forme.

Validité matérielle : Les limites du droit turc
Contrairement à la flexibilité de la forme, le contenu (substance) du testament est strictement limité aux règles impératives du droit turc en ce qui concerne les biens immobiliers en Turquie. Comme expliqué dans la section précédente, les dispositions du testament qui violent les droits des héritiers réservataires pourront être réduites par les tribunaux turcs.

Procédure judiciaire pour l'exécution des testaments étrangers
Pour qu'un testament étranger prenne effet en Turquie, il doit d'abord être soumis au tribunal civil de paix compétent et faire l'objet d'une procédure appelée "ouverture du testament". Le tribunal lit officiellement le testament aux héritiers connus et délivre ensuite un certificat de succession basé sur les dispositions du testament, en tenant compte des procédures d'égalisation nécessaires en cas de violation des parts réservées.

Une fois les procédures légales terminées, les héritiers doivent remplir leurs obligations financières et prendre officiellement possession de la propriété.

• Droits de succession et de donation

Les héritiers étrangers sont tenus de payer des droits de succession et de donation sur les biens dont ils héritent en Turquie.

• Taux d'imposition et exonérations :

Le système fiscal comprend d'importantes exonérations et un tarif progressif.

• Présentation de la déclaration fiscale :

Il est essentiel de soumettre la déclaration au bureau des impôts compétent dans les délais impartis. Les délais varient en fonction de la localisation du muris et de l'héritier.

Dernière étape Enregistrement au bureau du cadastre (transfert)
Une fois les obligations fiscales remplies, les héritiers s'adressent au bureau du cadastre compétent pour obtenir le transfert du titre de propriété.

Documents requis pour le transfert du titre de propriété :

1. Original ou copie certifiée conforme du certificat d'héritage obtenu auprès d'un tribunal turc.
2. "Certificat de décharge" obtenu auprès de l'administration fiscale, attestant que la taxe a été payée ou garantie.
3. Passeports/documents d'identité et numéros d'identification fiscale turcs des héritiers.
4. Police d'assurance obligatoire contre les tremblements de terre (TCIP) pour les bâtiments.
5. Des photos d'identité des héritiers.

Après la présentation de ces documents et le paiement des droits requis, le bureau du registre foncier enregistre la propriété au nom des héritiers éligibles et délivre le nouveau titre de propriété.

Le processus de succession en cas de décès d'un étranger propriétaire d'un bien immobilier en Turquie comporte plusieurs étapes et une structure complexe qui doit être gérée avec soin. L'analyse du cadre juridique permet de tirer les principales conclusions suivantes :

• Suprématie du droit turc :

Le code civil turc a une autorité absolue et exclusive en matière de droit successoral pour les biens immobiliers en Turquie.

• Processus judiciaire obligatoire :

Aucun certificat d'héritage obtenu dans un pays étranger ne supprime l'obligation d'obtenir un certificat d'héritage auprès des tribunaux turcs.

• Caractère obligatoire des intérêts conservés :

Les règles du droit turc en matière de parts réservées sont considérées comme faisant partie de l'ordre public et sont applicables aux biens immobiliers en Turquie, indépendamment de la loi nationale ou du testament du testateur.

• Approbation en deux étapes : les héritiers doivent d'abord obtenir le titre légal d'héritier auprès du tribunal, puis prouver leur éligibilité à l'acquisition de la propriété sur le plan administratif auprès du bureau du registre foncier.

• Passifs financiers :

Le dépôt de la déclaration de droits de succession et de donation en respectant les délais complexes et le paiement de l'impôt est une condition préalable au transfert du titre de propriété.

À la lumière de ces résultats, les recommandations stratégiques suivantes ont été élaborées à l'intention des parties concernées :

• Pour les étrangers qui possèdent une propriété en Turquie :

Lorsqu'ils planifient le sort de leurs biens, il est essentiel qu'ils soient conscients des limites imposées par le droit turc, en particulier le principe de la part réservée. En demandant conseil à un avocat turc pour harmoniser leurs testaments avec les règles impératives du droit turc, ils minimiseront les litiges et les retards qui pourraient survenir pour leurs héritiers à l'avenir.

• Pour les futurs héritiers :

Contacter un avocat spécialisé dans le droit des successions et des étrangers en Turquie immédiatement après le décès du propriétaire est la mesure la plus importante à prendre. Tenter de gérer le processus depuis l'étranger, sans expertise locale, comporte de sérieux risques tels que des documents manquants, des erreurs de procédure et le non-respect de délais critiques, notamment en ce qui concerne les déclarations fiscales.

En conclusion, le cadre juridique turc relatif aux droits de succession des étrangers offre une structure claire et prévisible. Bien que complexe et soumis à des règles, ce processus peut être géré avec succès et les droits des héritiers légitimes peuvent être protégés de manière efficace si l'on dispose des conseils juridiques appropriés.